"Buongiorno,
sono sposata da 8 anni e vivo in regime di comunione dei beni. Mio
marito ed io abbiamo degli immobili in comunione, tra cui un
appartamento in un paese di montagna che io, mentre mio marito era
all’estero per lavoro, ho promesso di vendere con una scrittura
privata. In effetti, con mio marito avevamo parlato della vendita di
questo immobile e lui non si era mostrato contrario, però,
adesso che lui è tornato e si dovrebbe andare dal notaio per
l’atto pubblico, mi ha detto che ci ha riflettuto e non è
favorevole e che io, prima di firmare la promessa di vendita, avrei
dovuto consultarlo. Le chiedo: cosa succede visto che ho firmato una
promessa di vendita? I compratori possono pretendere ugualmente di
avere l’appartamento in questione? Grazie. C. N.”
In
seguito alla riforma del Diritto di Famiglia del 1975, se i coniugi
non scelgono di stipulare alcuna convenzione, si applica
automaticamente il regime della "comunione dei beni", che è detto "comunione legale".
La
legge prevede che in caso di vendita di immobili, o altri atti di
amministrazione straordinaria, occorre il consenso di entrambi i
coniugi. In caso di disaccordo, sarà il giudice a decidere se
l’atto voluto da uno solo dei coniugi è necessario
all’interesse della famiglia.
L’art.
184 codice civile, stabilisce che "gli atti compiuti da un
coniuge senza il necessario consenso dell’altro coniuge e da questo
non convalidati sono annullabili se riguardano beni immobili o beni
mobili elencati nell’art. 2863"; inoltre che "l’azione può essere proposta dal coniuge il cui consenso era necessario entro
l’anno dalla data in cui ha avuto conoscenza dell’atto e in ogni caso
entro un anno dalla data della trascrizione. Se l’atto non sia stato
trascritto e quando il coniuge non abbia avuto conoscenza prima dello
scioglimento della comunione l’azione non può essere proposta
oltre l’anno dallo scioglimento stesso". Ciò comporta che
il contratto preliminare di vendita firmato da uno solo dei coniugi è
efficace nei confronti del terzo col quale è stato stipulato,
“ma è soggetto all’azione di annullamento solo da parte
del coniuge non consenziente, con la conseguenza che finché
detta azione di annullamento non viene proposta esso è
produttivo di effetti tra la comunione ed il terzo" (sentenza
Cassazione civile n.16177/2001).
Pertanto,
il preliminare di vendita produce i suoi effetti se il coniuge che
non vi ha partecipato non propone l’azione di annullamento. In
quest’ultimo caso, c’è il rischio che al coniuge-promittente
venditore venga chiesto, dal promissario acquirente, il risarcimento dei danni per la mancata vendita dell’immobile.
Erminia
Acri-Avvocato
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