La disposizione dell’art.
63, comma 4, disp. att. codice civile, prevede che chi subentra nei diritti di
un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi
relativi all’anno in corso e a quello precedente.
La legge n. 220/2012 (c.d.
riforma del condominio), ha introdotto il quinto comma dell’art. 63 delle disp.
att. cod. civ., stabilendo che chi cede diritti su unità immobiliari resta
obbligato solidalmente con l’acquirente per i contributi maturati fino al
momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che
determina il trasferimento del diritto.
Ciò vuol dire che chi acquista
un’unità immobiliare compresa in un edificio condominiale può essere chiamato a
rispondere dei debiti condominiali del venditore, solidalmente con lui, nei rapporti
col condominio, mentre nel rapporto tra venditore e acquirente, se non sia
diversamente pattuito, vale il principio generale della personalità delle
obbligazioni, sicchè l’acquirente risponde soltanto delle obbligazioni
condominiali sorte in epoca successiva all’acquisto.
Come affermato dalla
giurisprudenza, la ripartizione degli oneri tra venditore ed acquirente avviene
distinguendo la contribuzione ordinaria da quella straordinaria. La prima si ripartisce
in ragione del momento in cui l’opera è eseguita (trattandosi di esborsi che
rientrano nel potere dell’amministratore senza necessità di una delibera
assembleare che li autorizzi), la seconda con riferimento al momento dell’approvazione
della delibera che ha disposto gli interventi. Tra tante, si segnala la sentenza
della Cassazione civile n.10235/2013, in cui si precisa che “In relazione
alle spese relative agli interventi di straordinaria amministrazione,
l’insorgenza dell’obbligo in capo ai singoli condomini deve considerarsi quale
conseguenza diretta della correlata delibera assembleare (avente valore
costitutivo e, quindi, direttamente impegnativa per i condomini rivestenti tale
qualità all’atto della sua adozione) con la quale siano disposti i predetti
interventi, evidenziandosi che la delibera giuridicamente rilevante a tal fine
è solo quella con la quale tali interventi siano effettivamente approvati in
via definitiva, con la previsione della commissione del relativo appalto e
l’individuazione dell’inerente piano di riparto dei corrispondenti oneri, non
sortendo alcuna incidenza al riguardo l’adozione di una precedente delibera
assembleare meramente preparatoria od interlocutoria, che non sia propriamente
impegnativa per il condominio e che non assuma, perciò, carattere vincolante e
definitivo per l’approvazione dei predetti interventi. Pertanto, qualora sia
intervenuta la vendita di un immobile facente parte del complesso immobiliare
antecedentemente all’approvazione della seconda delibera pienamente efficace e, per l’appunto, definitiva, l’obbligo di corrispondere i relativi oneri condominiali
incomberà sull’acquirente, non producendo alcuna influenza al riguardo
l’adozione di una delibera precedente, meramente programmatica e preparatoria
di quella finale e definitiva, che risulti anteriore alla conclusione della
predetta vendita.”
In ogni caso, è valida,
nei rapporti interni tra venditore e compratore, la previsione di una diversa
pattuizione adottata tra alienante ed acquirente nel contratto di compravendita
della porzione esclusiva dell’edificio in condominio, al fine di far ricadere
sull’uno o sull’altro l’onere per le spese condominiali relative a lavori di
straordinaria manutenzione, deliberate ed ancora da eseguire (v. sentenza della
Cassazione civile n.8782/2013).
Erminia Acri-Avvocato
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