L’amministratore di condominio incontra spesso difficoltà nell’espletamento del suo incarico a causa dei ritardi nel pagamento dei contributi condominiali, tanto da vedersi costretto, non di rado, ad effettuare delle anticipazioni, salvo il diritto di vedersi rimborsato a seguito dell’esazione delle quote dovute e non versate dai condomini morosi.

In particolare, l’amministratore, se previsto nel regolamento di condominio, in caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, può sospendere l’utilizzazione dei servizi comuni che sono suscettibili di godimento separato, secondo la disposizione dell’art.63 Disposizioni di Attuazione codice civile.

Inoltre, l’amministratore può procedere per via giudiziaria al recupero delle quote condominiali non versate alle scadenze facendo ricorso alla procedura per ottenere l’emissione di un decreto ingiuntivo nei confronti dei morosi, senza che sia necessaria la preventiva autorizzazione dell’assemblea condominiale. La procedura può comportare i seguenti sviluppi:

- il ricorso per decreto ingiuntivo deve essere inoltrato al Giudice di Pace o al Tribunale (la competenza varia in base all’entità del credito preteso), e consente di ottenere in breve tempo un provvedimento giudiziario con cui s’ingiunge al debitore di pagare la somma dovuta oltre spese legali;

- se il debitore propone opposizione contro il decreto ingiuntivo, s’instaura un giudizio ordinario che ha lo scopo di accertare la fondatezza del credito del condominio ed i motivi di contestazione del debitore. Nel procedimento di opposizione a decreto ingiuntivo, secondo la giurisprudenza, il giudice deve limitarsi a verificare l’esistenza ed efficacia delle relative delibere assembleari, senza poter sindacare in via incidentale la loro validità, essendo questa riservata al giudice davanti al quale dette delibere siano state impugnate;

- se il decreto ingiuntivo non viene opposto, nei termini stabiliti, dal debitore e quest’ultimo persiste nel non pagare, si provvede a notificare all’ingiunto “atto di precetto”, con cui si intima nuovamente al debitore il pagamento di quanto dovuto entro 10 giorni, avvertendolo che in difetto si procederà nei suoi confronti al recupero coattivo del credito con l’esecuzione forzata;

- trascorsi i 10 giorni, se il debitore non ha ancora pagato le somme dovute, si procede ad espropriazione forzata richiedendo un pignoramento presso terzi, o un pignoramento mobiliare o immobiliare e la successiva vendita giudiziale dei beni del debitore.

I costi della procedura variano in funzione del valore della controversia, e quindi dell’importo del credito, e delle fasi da espletare.

Erminia Acri-Avvocato